何十世帯、何百世帯と入っている集合住宅にはいろいろな事情の人が住んでいる。
病気の人もいれば、子供の教育費や老親の介護で頭の痛い人もいる。
それこそ住宅ローンの返済で精一杯の家庭もあるだろう。
昨今の厳しい経済状況を考えれば、会社の倒産やリストラで失業中の人だっているかもしれない。
こういう人たちは、修繕が必要なことは十分わかっていても、反対に回る可能性がある。
置かれた立場や考え方の違う人を束ねて四分の三以上の合意を取り付けるのは容易なことではない。
当然のことながら、マンションの規模が大きくなればなるほど入居者の合意の形成は難しくなる。
よく大規模マンションは「公園や遊び場や子供向けの遊具施設などが充実しているからいい」という話を聞く。
生活の場としては、なるほどその通りだが、いざ大規模修繕や建て換えとなったら、一転して居住者の多さが合意の形成の妨げになる。
マンションの寿命を四〇年、五〇年、六〇年と延ばしていくには一にも二にも入唐者の熱意とカネである。
所得階層がどんどん下がっていけば、いざというとき、予定外の出費についてこれない恐れが強い。
ましてやこれからの時代、「安い!」というだけで中古に飛びつくような人に、そうした熱意や資力を求めるのは無理がある。
同じことは1LDK～4LDKまで混在しているマンションにもいえる。
この手のマンションは、最初から入居者の所得階層に開きがあるわけで、いわば将来の紛争のタネを最初から蒔いているようなものだ。
「タイプいろいろ」などという売り文句につられて買ったら、後々、絶対に後悔する。
やめた方がいい。
入居者の資力に格差があればあるほど、合意の形成は難しくなる。
必要な修繕をしなければ、建物はどんどん傷む。
レそれを見て、また逃げ出す人が出る。
代わりに入ってくるのは、もっと所得水準の低い人だ。
意見の集約はさらに困難なレベルへ移行し、やがて収拾不能の迷路へと突き進む。
居住環境はどんどん悪化し、賃貸に出ている部屋には借り手がつかず、空き家が目立つようになる。
もともとオーナーの不在区分所有者は、管理費や修繕積上の一金の値上げに反対する傾向が強く、空き家状態が長引けば、やがてそれらの支払いも拒否するようになる。
この頃にはまともな常識を持った人間は、もはやほとんどマンションには残っていないだろう。
こうなると管理組合はもはや機能しない。
マンションの管理能力は急激に低下していく。
その結果、管理がしっかりしていれば五〇～六〇年もつものが、もってもせいぜい四〇～五〇年、ヘタをすれば、築三〇年代でアウトになってしまう恐れが出てくる。
建て換えが無理で十分な修繕も行われないとなれば、マンションの老朽化は上一気に加速する。
放っておけば、やがて雨漏りや外壁のひび割れなどが進み、ついには住めたものではなくなる。
行き着く先はスラム化である。
管理能力の低下が招く悲劇である。
マンションのこわいところは、まさにこの点なのである。
分譲マンションなら「老後の安心+資産」が手に入るなどというのは、こうしたマンション管理の破綻を契機とするスラム化の可能性を全く無視した実に暢気な話というしかない。
どうしてもマンションがほしいなら、生きているうちに建て換え騒ぎに巻き込まれないように、長持ちしそうな高品質な物件を、なるべく歳をとってから買うしかない。
それまでは借家に住んで、せっせと頭金を貯める。
そしてなるべく少ないローンをなるべく短期で返す。
マンションを買うなら、この方法しかない。
間違っても二〇代で築年数のいった中古マンションなど買わないことだ。
いいマンションと悪いマンションの違いは、突き詰めていえば、メンテナンスの差である。
日常管理と長期の修繕計画と言い換えてもいい。
これをしっかりやるマンションとそうでないマンションとでは、おそらく寿命が数十年の単位で違ってくるはずだ。
その意味で「マンションは管理を買え」というのは間違いのない真実である。
ただし新築の場合は「管理」は買えない。
その主体は、これから入居する自分たち自身であって、それを買うというのは論理的におかしなことになる。
中古ならともかく、新築で買うときは管理がいいか悪いかはわからない。
しっかりした管理ができているかどうかは、住んでみて初めてわかるものだ。
というより自分たちがこれからどれだけ愛情とカネを注げるかにかかっているといった方が正確だ。
どうも最近は「マンションは管理を貰え」という言葉が一人歩きしている。
「購入時に払う修繕積立基金は××××、毎月の修繕積立金は×××、管理費は×××で、長期修繕計画はこのようになっています。
管理は私どもの〇〇〇〇管理が責任をもってやらせていただきます。
ご安心下さい」。
パンフレットの記述や営業マンの説明を聞いて、「なるほど、それなら任せておけば安心」と思い込んでいる人が多いように思う。
本来なら、それらを主体的に取り決めるのは管理組合を構成する入居者自身のはずだが、業者が売らんがために提供する上乗合いの「管理のパッケージ」を見て、何の疑いもなくマンションの未来を託してしまう。
管理組合の形骸化が進むのも当然で、東京都の住宅局の調べ(一九九八年)によれば、分譲マンションの管理組合の五五%は年一回しか集会を開いておらず、しかも参加者は「全体の四分の一未満」が約三割で最も多い。
さらに驚くべきは管理組合を設立していないマンションが五二%もあることだ。
シングル女性向けのマンションなどに多いと開くが、ファミリータイプのマンションでもたまに見かけるからたまげてしまう。
本書の冒頭で「三五〇〇万円で買ったマンションが一丘⊃⊃万円でも売れない一と嘆いている相模原市の知人の話をしたが、実は彼のマンションも管理組合がないのである。
買ってすぐの頃に「何でそんなマンションを買ったの?」と呆れて尋ねたことがあるが、「だって、管理会社がみんなやってくれるじゃない。
管理組合なんてあったら持ち回りで役員をやらなきゃいけないし、何かと面倒でしょう」という。
実際にお邪魔したこともあるが、四階建てなのにエレベーターはないわ、駐車場は戸数分が確保してないわで、「こりゃ、エライものを買ってしまったな」と心配していたら、案の定、買って最初の冬に二階から室内の壁を伝って水がダラダラと垂れてきて大量のカビが発生した。
給湯器のパイプを室内に引き込む際の施工不良で、完全な手抜き工事が原因だったが、管理組合がないため個別に交渉するしかなく、結局、補修とわずかばかりの金品で黙らざるを得なかった。
その後、彼は、いい加減、懲りたので、「こりゃ、やっぱり管理組合をつくった方がいいな」と思い、水漏れのトラブルの話をして、二、三の入居者に打診してみたが、「うちは別に問題ないから」とまるでその気がない。
そのとき初めて彼はマンションの将来に不安を覚えた。
「この分では、この先どんな欠陥騒ぎが起こるかわからない。
でも、管理組合がなくても何とも思わない人たちしか住んでいないのでは、そのとき対処のしょうがない。
こりゃ、エライことになったぞ……」。
そして思案の末に「こんなところはさっさと売っ払って逃げ出すしかない」と決心するが、そのとき相場はすでに暴落しており、買値から二〇〇〇万円も下げないと売れないようになっていた。


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